北京大栅栏地区改造研究

易铺网www.yipu.com.cn（2004-08-30）

大栅栏是以文化为载体、具有旅游功能的商业区，是文化产业与旅游商业的结合产物。

因为涉及到文物保护，种种规划设计和建筑上的限制导致这一地区的开发活动在短期内难以取得可观的经济效益，甚至要承受一定阶段的亏损。

从根本上说，宣武区在大栅栏改造上要达到两个目的：

1实现大栅栏地区成功改造，赋予其更强生命力；
2推动宣武文化的品牌建设，加强强势文化商务区的文化基础，加深其内涵。

这两个目的决定了大栅栏地区的改造比一般的地区改造建设更加复杂。它必须处理好政府与资本、开发资本与经营资本、远期收益与近期成本回收、更新改造和历史文化保护、新商业区与传统商业商气延续、城市责任与打造强势功能区的等等各种关系。

大栅栏如何重生是个非常深奥复杂的问题，必须进行更为深入的研究才能找到最好的解决方案。这里只提出几个改造过程中的重要问题和建议。

一、突出大栅栏的稀缺性价值

现代城市的旅游商业，依托城市文化已经是其健康成长的必要条件，地区文化的独特性和稀缺性也带旺商业，推动着整个地区经济的持续繁荣。

而大栅栏地区，具备这些作为优秀城市商业区的前提条件。实际上，如果不考虑开发环节，大栅栏地区具有非常好的发展旅游商业的特质。

大栅栏是传统文化、古都风貌、特色商业三位一体的超级载体，其丰富的内涵、潜在的商业价值和独占性的人文资源是北京任何一个商业街区所不能比拟的。这种商业街区旅游价值、文化价值和商业价值是不可再生、不可多得和不可复制的。

稀缺创造市场价值。

在大栅栏改造的运作过程中，突出该地区悠久历史文化的独特性和稀缺性，能够有效提高地区价值含量，提高资本对利润的预期。

二、选择合适的开发模式

政府在选择大栅栏地区的开发模式时，必须解决好以下三个问题，这三个问题决定了宣武区在大栅栏地区采取什么形式的管理架构和具体的职能：

谁来做土地一级开发?

如何调控开发经营?

选择什么样的资本?

从开发区和北京市几个重点功能区的发展情况看，采用管委会下挂投资公司的开发组织模式是非常流行的。这种模式有几个优点：

1政府在区域开发中处于主动，便于控制开发和建设的节奏；
2由政府统一进行土地开发，垄断土地一级市场，便于统一土地市场价格，减少投资资本的不确定风险；
3政府公司在办理拆迁和处理行政关系上有自己的优势，便于推进开发进程。

我认为，这种流行模式对于新区建设更为适用。原因如下：

1新区开发的拆迁成本比较低，政府投资的总量和面临的风险都相对较小；
2新区的拆迁过程相对容易，政府投资公司可以通过政府协调来快速推进；
3政府通过新区土地一级开发，还可以获得土地开发利润，增强经营城市的能力；
4新区的后续建设自由度大，接手政府土地的开发资本和经营资本都有大的空间可以运作。

但这种模式对于大栅栏这样的内城区（或者称其“文保区”）却是弊大于利的。这是因为：

1整个大栅栏地区的土地一级开发成本非常高，如果政府设立投资公司进行运作，如何进行巨额融资是一大难题；
2增加一个土地一级开发公司，它必然要取得土地开发甚至是土地垄断的收益（最少也要补偿融资成本和管理成本），但这将进一步增加土地成本，使后续开发经营的风险加大；
3政府投资平抑地价的空间不大。通过对该地区的调查发展，它高昂的土地成本主要来自拆迁和文物保护，受土地市场信息不充分、市场垄断的影响相对很小，因此，政府在平抑地价方面能起到的作用非常有限。同时，政府自身也难以解决融资成本的问题；
4该地区的拆迁难度大，政府下挂的投资公司难以快速将问题解决；
5大栅栏地区有大量的文物古迹需要保护，这将严重限制后续资本运作的灵活度和自由度，而政府投资公司对此并无良方。

大栅栏地区高昂的土地成本和高难度的文物保护，给该地区的开发资本和经营资本都带来了更大的风险。

而且这种风险还带有很大的不确定性，很难确定最严重情况到底会出现在哪个阶段——是开发阶段还是经营阶段。但中间的操作环节越多，后续资本的风险越大。

从这个角度说，开发资本和经营资本都希望向对方转嫁风险，这将增加开发与经营的矛盾，效率和资本将成为风险转嫁斗争的牺牲品。

因此，我认为，政府要解决上面提到的大栅栏地区开发过程中三个重要问题，一个比较理想的开发模式是：将开发资本和产业经营资本进行捆绑，开发资本就是负责经营的产业资本，而政府不直接参与开发和经营。

这样的模式能够增加两个过程的协调和融洽，也可以通过策略安排来调控和降低风险。

政府的主要工作集中在：一方面，组建大栅栏管委会对该地区的规划设计、开发建设、经营方向等进行管理和协调，保护文物古迹历史风貌不被破坏，减少内部竞争压力，建立高效清晰的地价体系；另一方面，进行国际招标，选择最有实力和经验的国际资本进行区域整体运作。

三、选择经营方向

大栅栏的未来经营方向，也就是商业定位与业态选择的问题。

从国内外商业街区的发展情况看，老商业街区改造，尊重区域竞争格局、已有客户群特点和商业发展基础，成功的几率更大。

同在长安街两侧，距离大栅栏不远就是西单和王府井两个北京市级的商业中心。相比较而言，在西单购物的北京市居住人口较多，而王府井有更多的外地和外国人。

由于地价的昂贵，租金水平的不断上升，城市外围新商业中心和社区商业的兴起，西单和王府井近年来日渐衰落，效益下降，现在也正在探索新的突破。

从原有客户群体特征看，大栅栏商业吸引的客户很多是外地来京旅游者，而且收入较低，在京停留时间短。对这部分客户而言，未来将得到强化的旅游商业是非常有吸引力的，但经营产品还应该以大众化为主，强调北京特色，历史文化等特色。

大栅栏地区原有商业，以老字号和低档商品批发零售为主，和旅游相关的旅店（基本上是低档旅店）数量也很多。这应该成为大栅栏未来经营方向定位和选择突破口的基础。

我认为，选择未来的经营重点和主力业态，应该以目前主流的短期旅游客群为主，同时结合西单王府井的客群特点，确定合理的市场空间，在现有商业基础上适当拔高。

在项目的一期开发和经营过程中，保守稳健的发展方向——以吸引原有客户群体为主的业态定位风险更小，而且可以通过适当安排新业态来取得市场反馈，为后期开发经营的升级换代做准备。

而如果过于乐观，将经营重点定位于全新客户群体，如有的专家认为的高档客户群，或者将目前居于次要地位并表现出较弱生存能力的老字号提到最主要地位，打造所谓“国粹商业”，则诸如“如何保证每天超过20万的客流量”和“如何保证主力业态长期的经营收益”等等问题都将摆在面前，需要花费大量精力去解决。

四、商业项目策划与业务模式设计

在商业地产开发中根本的成功是市场的成功。

新天地在运作中的成功有赖于策划与操盘，在新天地市场推介的两年时间里大大小小的活动搞了300多次，这在商业地产的运作中非常重要的。

传统文化需要载体化，需要变成富有视觉冲击力、心理召唤性和身心体验性的旅游吸引物和赏心悦目的特色商品或服务形式。古都风貌旅游体验不是免费的午餐，消费者要为特殊的文化体验、旅游产品及服务形式付费。

商业项目的策划不仅要解决一个项目业种分布、规划理念、功能摆放、建筑内部分割、街区亮点的具体表达形式，还要给商铺投资者和直接经营者一个非要到这里投资的理由，给消费者一个非要来这里消费的理由，给经营者一个能打败竞争对手的策略。

目前，商业地产市场操作有多种业务模式和盈利模式，每一种模式都有存在的理由，也都有其局限。一般投资商会对经营方式进行很好的策划，以保证项目在市场中的顺利推进。政府需要预期各种经营模式的市场效应和对区域整体目标的影响，在引进资本时就对资本性质有一个预先的判断和甄别。

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